Le recours obligatoire à une mission d’AMO en copropriété pour l’octroi de subventions Anah en faveur des travaux de rénovation énergétique
La mission d’AMO à destination des copropriétés en diffus a connu un réel essor avec Habiter Mieux Copropriété, une aide ouverte à toutes les copropriétés « fragiles » au sens de l’Anah, même en dehors des opérations programmées. Avant, les missions d’AMO étaient marginales, tout comme l’ampleur des projets de réhabilitation en copropriété, en dehors des secteurs programmés.
Les missions d’AMO en diffus se sont donc construites et développées progressivement au regard de l’ouverture des subventions de l’Anah aux syndicats des copropriétaires et par rapport aux besoins et aux cahiers des charges liés à celles-ci.
L’attribution de l’aide MaPrimeRénov’ Copropriétés est ainsi conditionnée à l’accompagnement de la copropriété par un prestataire assurant une mission d’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO).
Les missions de l’AMO en copropriété exigées par l’Anah
L’Anah donne une définition précise de ce qu’elle attend d’une mission d’AMO en copropriété et précise les éléments qui doivent en conséquence figurer dans les contrats liant l’AMO à la collectivité, en cas de dispositifs opérationnels ou directement au syndicat des copropriétaires dans le cadre d’une demande de subvention en diffus.
La mission générale d’AMO en diffus doit comprendre les éléments suivants pour bénéficier des aides de l’Anah (délibération n° 2020-54 du 4 décembre 2020 relative au régime d’aide en faveur des syndicats de copropriété pour les travaux de rénovation énergétique) :
Accompagnement technique :
- Accompagnement et conseil du syndicat de copropriétaires dans l’élaboration de l’évaluation énergétique et du projet de travaux en cohérence avec la maîtrise d’œuvre le cas échéant.
- Accompagnement du syndicat de copropriétaires au suivi des travaux.
Accompagnement social :
- Établissement d’une enquête sociale permettant de mesurer l’occupation de la copropriété.
- Recensement des copropriétaires pouvant être éligibles à tout type d’aides individuelles et, le cas échéant, accompagnement au montage de leurs dossiers ou du dossier de demandes individuelles groupées.
Accompagnement financier :
- Accompagnement de la copropriété au montage du dossier de demande d’aide,
du plan de financement (écoprêt à taux zéro collectif, préfinancement, tiers financement, etc.) et à l’obtention des financements complémentaires, dont les certificats d’économie d’énergie (CEE). - Accompagnement du syndicat de copropriétaires au montage des dossiers de demandes de paiement d’acomptes et de solde des aides.
En comparaison aux missions classiques attendues de façon générale d’une AMO en copropriété, l’Anah met donc l’accent sur l’approfondissement des aspects sociaux et techniques avant le vote des travaux et sur les aspects financiers et techniques après le vote.
En effet, l’un des risques identifié à travers la mobilisation d’une aide au syndicat des copropriétaires élargie à l’ensemble des copropriétés est de négliger les situations individuelles, obtenant une adhésion d’une majorité des copropriétaires, au risque que les copropriétaires les plus modestes se retrouvent en difficulté.
L’Anah souhaite éviter ces situations et exige donc l’établissement d’une enquête sociale permettant de mesurer l’occupation de la copropriété et de recenser les copropriétaires pouvant être éligibles aux aides individuelles et, le cas échéant, les accompagner au montage des dossiers de demandes de subventions individuelles de l’Anah (en cas de primes individuelles) et/ou complémentaires (aides des organismes locaux et/ou sociaux).
Par ailleurs, l’ingénierie financière est fondamentale, dès le démarrage d’un projet de travaux, en phase de diagnostic.
Le contenu des prestations d’AMO reste donc, malgré tout, très variable. Chaque prestataire, qu’il soit bureau d’études privé ou opérateur agréé, a construit des offres adaptées à destination des copropriétés en diffus, intégrant le socle de base requis et des prestations optionnelles parmi celles citées précédemment.
Les professionnels pouvant être désignés AMO en copropriété
Dans le cadre du dispositif MaPrimeRénov’ Copropriétés, les copropriétés fragiles et les autres copropriétés peuvent recourir à une mission d’AMO réalisée par un professionnel référencé, où le contenu de sa mission correspond au cahier des charges établi par l’Anah. Cette « ouverture » est une nouveauté car historiquement, seuls les opérateurs agréés pour l’exercice d’activités d’ingénierie sociale, financière et technique, au titre de l’article L. 365-3 du Code de la construction et de l’habitation pouvaient effectuer ces missions dans le cadre des demandes de subventions à l’Anah. Ce professionnel doit disposer d’une assurance responsabilité civile et ne doit pas être une entreprise participant directement à la réalisation des travaux subventionnés ou une entreprise liée (contractuellement ou juridiquement) à une entreprise participant à la réalisation des travaux ou à un fournisseur d’énergie de la copropriété.
Pour l’Anah, la mission peut être assurée par le maître d’œuvre éventuel de l’opération, mais en aucun cas elle ne peut être assurée par une entreprise participant à la réalisation des travaux subventionnés. Néanmoins, une AMO assurée par le MOE devrait être envisagée de façon éclairée et selon les bénéfices attendus pour la copropriété. En effet, une AMO « intégrée » ne peut assurer le même niveau de conseil et d’accompagnement au MO, ayant des intérêts dans la réalisation du programme travaux. Si elle doit se réaliser sous cette forme, il semble préférable qu’elle apparaisse dans un contrat distinct ou un paragraphe spécifique du contrat de maîtrise d’œuvre.